Цены на швейцарскую недвижимость могут рухнуть
В годовом отчете компании «Credit Suisse» описаны факторы возможного падения цен на швейцарскую недвижимость. Помимо этого, в отчете описаны причины, которые могут привести к резкому снижению цен, а также указаны города и регионы, которые находятся в зоне риска.
Резкий рост швейцарского франка
Еще до ситуации с франком швейцарский рынок недвижимости уже был на пути к снижению цен. Но недавний резкий скачок курса усугубил ситуацию, поскольку для многих иностранцев швейцарская недвижимость стала слишком дорогой.
Предложение превышает спрос
Рынок недвижимости цикличен, соотношение спроса и предложения меняется. В настоящий момент для некоторых районов Швейцарии, типов недвижимости и ценовых диапазонов характерным есть избыточное предложение. К тому же, ввиду низкой (а иногда и отрицательной) доходности банковских депозитов, отрасль инвестиций в недвижимость стала более привлекательной для инвесторов; как следствие, строительство нового жилья активизировалось.
Другие факторы, способствующие спаду цен, включают снижение уровня иммиграции и высокие цены. Доступность жилья является ключевой проблемой. В конце 2014 года среднестатистическая швейцарская семья могла позволить себе потратить 734,000 франков на жилье, в то время как средняя стоимость жилья составляла 800,000 франков. И этот разрыв еще не предел. Стоимость объектов недвижимости, расположенных на берегу Женевского озера, превышает среднегодовой доход граждан в 9.0 раз, в Женеве – в 14.6 раз, в Лозанне – в 11.1 раз. Похожая ситуация и с ценами на недвижимость в районе Цюрихского озера. Здесь город Цюрих лидирует, цены на жилье в городе превышают среднегодовой доход в 11.1 раз.
Низкие кредитные ставки не работают
Позитивные факторы, такие как низкие ставки ипотечных кредитов, исчерпали себя. Кроме того, уровни минимального взноса и дохода достаточно высоки в Швейцарии.
Наиболее подверженные риску регионы и сегменты рынка
Регионы, которые находятся в зоне риска, включают Морж, Шабле, а также кантон Аппенцелль-Аусерроден. В этих регионах было построено много жилья в последнее время, кроме того там недвижимость плохо продается. К тому же, в этих регионах наблюдается высокий уровень незанятых площадей. В основном, для районов, которые расположены близко к популярным среди туристов местам, характерны признаки перенасыщенности рынка. Для самих же популярных мест, таких как Женева, Ньон, Лозанна и Ривьера, является характерным низкий уровень незанятых площадей.
Сегмент дорогой недвижимости, занимаемой собственниками (часто иностранцами), относится к наиболее пострадавшим, это вызвано ростом франка. Кроме того, пострадал сегмент съёмного жилья, для которого является характерным избыточное предложение.
Постепенное снижение цен маловероятно
Постепенное снижение цен на недвижимость скорее исключение, чем правило. Благодаря таким регуляторам рынка как высокие уровни минимального взноса и дохода удалось стабилизировать уровень цен на швейцарскую недвижимость и замедлить их рост.
Рост цен замедлился в основном в регионах с дорогой недвижимостью. Остановился рост цен в Цюрихе и на знаменитом Золотом Берегу, а также было зарегистрировано снижение цен на недвижимость в Женеве на 2.8% (годовой показатель). Сокращение сектора финансовых услуг, а также ожидаемый экономический спад, только способствуют этой тенденции.
Цены на жилую недвижимость завышены, но о «пузыре» речь не идет
Несмотря на исключительно низкие кредитные ставки, цены на жилье завышены. Хотя цены на жилье и завышены, эксперты «Credit Suisse» считают, что опасности «пузыря» нет. Они объясняют это тем, что отсутствует одна из главных составляющих «пузыря» – чрезмерное кредитование. Хотя это не означает, что текущие цены приемлемы. Цены особенно подвержены действию обратной стороны процесса нормализации процентных ставок.